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海南房产咨询--曾玲

 
 
 

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提高写字楼投资收益,如何识货看本文!  

2014-10-24 13:50:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在住宅受限下,不少有实力的投资人,把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士,则直奔高端写字楼而去。

不过,并非所有的产品都能有高收益,尤其是随着调控的深入,房地产业赚快钱的机会在不断减少,如何才能买到有高投资回报率的写字楼的确是一门很深的学问。

投资前提:提高收益,要先学会识货

评价高端写字楼的好坏,有两个系统:一是以建筑为核心的系统,二是以物业服务为核心的系统开发。高端写字楼有学问,投资高端写字楼更有学问。

“要想做一个高端写字楼的成功投资者,第一关,是要做个识货的。”郑新桥说,“而作为一个高端写字楼的开发商,用《水浒》中阮小七的话说,叫‘一腔势血,只卖与识货的’。”

“如果没有开发商的识货,业主和投资人就会明珠暗投;如果没有业主和投资者的识货,开发商的路,也就走到了尽头。”郑新桥说,“评价高端写字楼的好坏,有两个系统:一是以建筑为核心的系统,二是以物业服务为核心的系统。”

“对投资人来说,决策时,对这两个系统的考察,不可偏废。以建筑为核心的系统,是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说,一般的投资者,对客户群‘物以类聚,人以群分’的重要性,认知还不够。”

“以物业服务为核心的系统,是高端写字楼的第二次价值,它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好,让专业的人做专业的事,既可以保证写字楼高品质的可持续性,又可以保证写字楼的低成本维护。”“除了总部办公,有相当部分的投资者,买写字楼并不是为了自己使用,而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售,高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是,许多这类的投资者,并没有充分重视到这一点。”

“我们做房地产的,都喜欢说‘性价比’这个词。什么是性价比?就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说,以建筑为核心的系统,是马;以物业服务为核心的系统,是鞍。马好,鞍好,就是性价比好。”郑新桥说。

   步步为营:选好标的,进行专业考察

有人认为写字楼,尤其是高端写字楼是一个小众市场,市场面很窄。其实不然,正是这20%的小众,掌控着80%的财富。假设你投资的写字楼,被某上市公司相中,你就做了它的房东,长期稳定的收益来了。

又或者,你投资的写字楼,虽然够不着上市公司的面积要求,却是个与富人为邻的地儿,必有高成长性、寄生性公司来择富而居,这样的投资同样是成功的。

    顺势利导:绿色建筑是写字楼发展方向

绿色建筑,将是今后写字楼品质的核心指标,这是全球趋势。10月22日,仲量联行董事MR COUTTS来到郑州,参加某项目的活动,在本次活动上,他对全球写字楼发展的趋势,有一个研判性的发言。

仲量联行是世界五大行之一,也是唯一连续三年入选福布斯白金400强的房地产投资公司。MR COUTTS说,在仲量联行的研究体系里,他们把全球的城市群分为4个类型。一是世界级城市,二是转型性城市,三是新兴城市,四是初期型城市。仲量联行的分级标准,主要有三个指标:透明度,资本流入度,基础设施。

“衡量一个城市,楼宇的质量是重要的指标。我在北京、上海,同时在郑州也看到了很多世界级的楼宇典范。”MR COUTTS在谈到写字楼时说,“绿色建筑,将是今后写字楼品质的核心指标,这是全球趋势。”MR COUTTS认为,未来驱动写字楼市场的重要因素,一是定制需求,二是空间灵活,三是科技性,四是物业管理。“未来科技发展的迅速,但是我们不会看到颠覆性的转变。产品的差异化竞争,是未来的主要竞争要素。办公的灵活性、多样性和可改变性,是未来关注的要点。”关于定制需求时,MR COUTTS举了两个例子,一个是苹果公司,一个是香港汇丰银行。对这类总部性需求,应前期设计时,就请他们参与进来。因为这类客户,会将楼宇视为品牌文化的一部分。

在5A智能技术方面,MR COUTTS特意提到了语音技术及其协作技术。他认为这很快会成为甲级写字楼的一个科技性标志。“因为有了这个智能技术,你可以在办公楼里办公,也可以在外面办公。协作性技术的引入,会让团队更加紧密。”MR COUTTS特别讲了一个故事,来强调高端写字楼物业服务的重要性。“在有着300万平方米存量市场的迪拜,渣打银行居然在这里找不到一个合适的写字楼,来做总部办公场所。不是迪拜没有好的建筑,而是没有好的物业管理团队。”投资秘籍除了地段、开发商品牌、配置、后期物业管理等常规条件外,选择开发商自己持有绝大部分、另有少量出售的写字楼会更有保障,开发商会加强对整个项目品质的管理,对招商营销推广也有较强的带动作用。时间也证明,开发商自持的写字楼在租赁市场竞争力更强,租金水平更高。

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