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海南房产咨询--曾玲

 
 
 

日志

 
 

一只蚂蚁对房价的困惑,什么样的怪圈无法爬出?  

2014-11-05 09:02:01|  分类: 购房指南 |  标签: |举报 |字号 订阅

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只有经验这位人民最好的老师,最终会揭示出我们的错误。

——【法】古斯塔夫.勒庞(1841~1931),群体心理学创始人


一只蚂蚁,爬上一个圆环,无休止地爬行,发现怎么也爬不出这个圆环。这是为什么?因为这只圆环只有一面,而且起点也是终点。


这怎么可能?无论自然界还是人类社会,都存在两面性,为什么这个圆环只有一面,难道不在地球?


它在地球,在自然界,也在人类社会,更不是魔术。来,我们动手试一试,把一张窄纸条扭转180°,再把两头粘接起来,是不是只有一面?如果看不出,就想象出一只虫子或者用手指沿着纸条面爬行,是不是可以爬遍整个曲面而不必跨过它的边缘?


初始看似很神奇,但动手又发现很简单,这是150多年前德国数学家莫比乌斯绞尽脑汁苦无果,却在玉米地中灵光一闪的发现,因而被称为“莫比乌斯怪圈”。

房价的莫比乌斯怪圈


中国的房地产泡沫就犹如一个莫比乌斯怪圈,当我从房价上涨这一起点去探究中国房地产市场35年来的运行轨迹,以及试图研判未来趋势之时,惊讶地发现终点在于房价上涨。


房价上涨的原因在于房价上涨,这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞,但无论从现实中观察,还是从模型检验中推论,这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹,既类似于布朗运动,也犹如在混沌世界中。中国的房价起点和终点竟是如此的心心相印。


从1978年理论启蒙,到试点改革,到转轨市场,再到全盘改革,中国房地产市场用35年时间跨越了西方上百年的历史,最终演变成张五常先生所言的“中国房地产市场是一个钢做的泡沫”


在这个钢一般的泡沫之后,掩藏着一个莫比乌斯怪圈。烧饼没有出锅,不会有人买;买者没有钱,摊主可以不卖;烧饼没人买,价格就不会涨;几日卖不掉也就会变坏……这些在房地产市场都不存在。


作为身兼商品、资产二重属性的房地产,房价的形成机制是复杂的,在所谓的刚需推动之下,房价一路上涨,完全无视所谓的刚需是否满足有效需求的前提条件,而投资和投机性的需求又推波助澜,只要房价涨得越快, 投资和投机性需要就会产生一个乐观的预期,进而进一步拉升房价。


也就是说,在房价上涨和投资和投机性需求之间存在一个莫比乌斯怪圈: 房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——房价上涨。在这个循环之中,房价上涨既是自身上涨的原因, 又是自身上涨的结果,起点也即终点,好比电影《盗梦空间》中那个加速的陀螺,进入一层又一层梦境。


这个自我加速的房价上涨陀螺,受到外部的冲击进而加速,随着房价的上涨, 地产商加速拿地,而土地招拍挂让地方政府尝到了甜头,继而膨胀成土地财政,因而有意控制供地,于是地价开始上涨,而当上涨的地价建成商品住宅,又推动着房价上涨。于是,房价上涨——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨,外部的冲击加速了房价上涨这一陀螺。


当内部和外部相结合之时,这个房价上涨的陀螺就成为:房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨。而这一陀螺加速运动的结果就是房地产泡沫最终形成。

值得一提的是,在房价的莫比乌斯怪圈形成过程中,舆论上多空交锋。初期,市场上的群众们未经泡沫的启蒙,多空双方势均力敌,甚至空头更占优势。但这个钢一般的泡沫异乎寻常的坚硬,于是空方一次次撞得头破血流之时,空方的群众纷纷缴械,转向多方的阵营。


作为中国房地产市场的空方领袖谢国忠先生,锲而不舍地呐喊泡沫论,但群众们已给其冠以“信国忠,住窝棚”。与之相反的是,任志强先生从曾经群众们最想扔皮鞋的“全民公敌”转身变成微博上那个“可爱”的心灵鸡汤先生。


泡沫与动物精神


星星在混乱的人群头顶闪耀,

袜带在粗汉鄙夫间缠绕。

人们买呀卖呀,瞧呀闹呀,

连犹太人和新教徒的吵嘴也被人喜闻乐道。

最高贵的夫人们也从四面八方来到,

天天坐车一溜烟奔忙,

为了股票不惜赌博冒险,

就算押上珠宝也心甘情愿。

——《南海泡沫之歌》


这首叫《南海泡沫之歌》的民谣,在十八世纪二十年的英国广为流传。被十九世纪苏格兰学者查尔斯.麦基收录在作品《大癫狂:非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》中。


数百年来,从郁金香狂潮,到密西西比风潮,再到南海泡沫,乃至到十字军东征,间歇性的群体性癫狂一次次演化为泡沫。


美国经济学家查尔斯.金德伯格在《狂躁、恐慌与崩溃:金融危机的历史》描述了金融盛衰轮回的模式:先是现实世界里发生某一根本变化,譬如战争或新技术,在若干领域内创造出新的赚钱机会;投资出现上升,轻易到手的银行信贷对此推波助澜;不久后,投资就转为投机,并开始变得疯狂;最终,一切以崩盘和投资者逃离告终,留下当局来设法稳定局面,整顿金融体系。


对于中国的房地产市场,一直存在泡沫的不可知论,根据则是美联储前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而,当我整理格老关于泡沫的言论,以及阅读其《动荡的世界》发现,这句广为传诵的名言不过是句误读。


相反,在我看来,格林斯潘的泡沫观系统而有层次感。在格林斯潘看来,泡沫是无法避免的,而且人性是根源。其实2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特.席勒在《动物精神》中也是将泡沫产生的根源归结到动物精神,亦即人性,而恐惧又在人类的本性占据统治地位。

好些个夜深人静之时,当我翻阅《大而不倒》时内心都会有些震颤,次贷危机从萌芽到演进,和中国大地上正发生的事多有相似之处。只不过,在海量的信息中,我们习惯于选择性忽视,习惯于遗忘,习惯于中国不一样,但《这次不一样:八百年金融危机史》告诉你,800年来太阳底下没有新鲜事。


人类的动物精神不变,市场中依旧噪声弥漫,那么系统性偏差就无可避免,继而参与者做出遵从正反馈的交易策略,进而市场产生自强化的循环,最终导致泡沫。


泡沫还可以再分为脆弱的泡沫和坚硬的泡沫,中国的房地产泡沫显然属于后者,从2002年经济学家魏杰第一个喊出房地产泡沫以来,无数空军为猛涨的房价而折腰。而去年10月,当罗伯特.席勒获得诺奖后评论中国房地产是个巨大的泡沫时,国人皆已麻木,甚至不乏嘲笑。


虽然2014年1月起,房价开始出现下行迹象,崩盘的声音也趁势涌出,但更多的群众仍然处在热情之中,并不觉得眼下站在高高的山岗上。

既然房价上涨是房价上涨的原因,那么反之也大可成立。在我看来,衰退的陀螺应该是这样:房价下跌——房地产商资金链紧张——促销、甩卖——政府救市、砸售楼处——土地市场冷却——银行抵押物跌价——资金链再紧张——房价下跌。


曾经美国底特律破产,一双鞋能换两套房,鄂尔多斯沦落为“鬼城”……既然泡沫产生与崩溃是市场的规律,那么我们就静待泡沫轮回的洗礼吧,而一个关键的时点2015年也已不是那么遥远。

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